根据市场形势，不断变化经营手段，实现稳定收益。

投资人说I第77期

投资人I陈磊（化名）

品牌所属集团I锦江酒店（中国区）

投资背景

陈磊在进入到酒店行业之前，是一位从事婚庆服务的投资人。在年，受市场影响，婚庆服务行业市场越来越不景气。由于陈磊从事的婚庆服务行业中，有一项是为新婚夫妇和亲朋好友提供婚庆客房服务。酒店行业的投资回报率比较稳定，正是由于这样的机缘巧合，他决定将自己拥有的婚庆礼堂改造成酒店，经过多方考察，在年初加入了维也纳酒店。

此物业处于一线城市交通枢纽的核心地段，商旅客流巨大。酒店从年11月投入运营以来，抛除疫情因素影响，通过品牌方和陈磊的共同努力，酒店运营状况良好，陈磊对维也纳品牌和自己的酒店充满信心。

优势

关于维也纳的优势，投资人陈磊表示其优势如下：

①维也纳品牌在全国知名度较高，品牌影响力强，品牌方会提供整个运营团队，不会让投资人花过多精力在酒店运营管理中。

②酒店经过科学选址和投测分析，投资人不用担心流量方面问题。

投测满意度：4分

总投资I多万

投资回报周期I预估3.5年

开发人员服务水平I满意

在对酒店的升级改造中，品牌开发人员从市场趋势、酒店前景等专业角度给予投资人数据分析及建议。特别是酒店的装修设计，这些都让陈磊非常满意。从酒店的实际情况出发，对数据进行综合评估，遇到问题时和开发人员积极沟通。最终使得项目顺利进行。

由于在对接程序上，投资人和品牌方在横向沟通方面有一些不畅。但是最终，维也纳品牌还是在项目政策上给予了陈磊非常大的支持。正是维也纳品牌对投资人强有力的保障，陈磊始终相信维也纳品牌和自己的酒店都会取得成功。

筹开满意度：4分

单房投资I11万

筹建周期I9个月

施工团队I自己寻找

陈磊的施工比较特别，属于把自己原有的物业进行功能性改造，在改造过程中，原有物业地势比较低，为了彻底解决防水问题，他对原有物业进行了工程基础的整体抬升。所以造成改造周期比较长，改造成本比较高。但是在整个改造过程中，他对品牌方以及品牌方和施工队的整体沟通，感到非常满意。

施工团队是陈磊自己寻找的熟悉团队，有丰富的酒店施工经验，并拥有较强的专业性。对此他强调，投资人要尽量参与施工环节，适当进行把关，对酒店工程品质予以监督，确保酒店工程质量。

经营满意度：4分

单房运营成本I元

RevPARI元（年）

店长满意度I满意

酒店位于会展中心旁，去年由于疫情原因，酒店经营受到影响。但是随着国家对疫情的管控和相应政策出台，市场回暖，门店RevPAR已经可以达到元左右。刚刚过去的五一期间，单间房价达到元左右。目前，酒店周末的单间房价已经达到了元左右。陈磊相信，今后酒店的经营会越来越好。

目前酒店聘用店长是品牌派驻的，陈磊对店长非常满意。平时，结合周围对标酒店的市场情况，他和店长一起协商酒店定价策略。比如说，客房入住率低于50%进行降价，客房入住率达到60%进行提价，客房入住率高于80%进行再次提价。陈磊认为，维也纳品牌给酒店制定的业绩目标过低，维也纳应该根据每店门店实际情况，制定相应的业绩目标。

会员满意度：3分

集团会员占比I14%

会员复购率I一般

陈磊表示，目前门店散客较少，协议客源占比23%，其他均来自