白疯颠的早期图片 http://pf.39.net/xwdt/151016/4710670.html

投资人说栏目：第32期

亲诉人：维也纳酒店投资人韩宏升（化名）

品牌所属集团：锦江酒店（中国区）

年至年，中档酒店因其独特的优势，在我国呈爆发增长的态势。各大品牌看好中档酒店的前景，把近几年的发力点纷纷放在中档酒店上。

时间进入年，中档酒店在一二线城市，面临着由“蓝海”向“红海”转变的危机。下沉市场逐渐成为各大酒店争夺的战场。今年年初，意想不到的疫情，给酒店行业特别是位于一、二线的中档酒店带来了巨大的冲击。与此相比，三四线城市的下沉市场越发展现了自身的潜力。

今天，次方点评就采访了一位在下沉市场选择投资维也纳酒店的投资人韩宏升。让我们听听他的投资心路历程以及他对维也纳的看法。

以下内容来自韩宏升：

投资背景

韩宏升的维也纳酒店位于山东的三线城市，选择投资维也纳，也是出于对市场的了解。韩宏升提到维也纳拥有“五星服务，二星消费”，适合下沉市场消费者的消费心理，跟当地市场的消费水平和消费习惯非常契合。同时他十分认可维也纳这个品牌，看好下沉市场对维也纳的认可程度。综合考量，选择投资了维也纳。

加盟点评

综合评分：2.9分??投测满意度：0分投测回报周期：投资人预计4年

排房能力：间/平米

开发BD专业性和服务水平：不满意

维也纳的开发人员在专业度和服务水平方面存在较大的问题，经常出现满嘴跑火车和胡说八道的现象。

韩宏升本身在酒店行业有一定经验，在与维也纳的开发人员沟通的过程中，发现其中一些工作人员完全不懂酒店。维也纳开发人员的良莠不齐给投资人造成了很大的困扰。

??筹开满意度：3.5分总投资额：万单房投资成本：9万元-10万元/间筹建周期：7个月

工程人员服务水平：不满意

维也纳的开发人员在筹建阶段推荐了工程队，但事实上这些所谓的工程人员就是“骗子”。韩宏升把相关款项拨给工程队后，发现他们只收钱不办事，对待工作极其不负责。

后来韩宏升自己揽过总包的职位，亲自包办，带领团队装修。维也纳的相关团队本身职员的流动性比较大，筹建期间项目经理也被换了两次。

工程人员的敷衍了事给韩宏升的筹建阶段造成了巨大的麻烦，施工周期被整整拉长两个月。给投资人带来如此重大的损失，维也纳也没有进行相关的弥补。

韩宏升在谈及这个状况时表示，当初因为相信维也纳这个品牌，所以开发人员介绍工程队时就没做太多考量，认为相信品牌的不会有错，结果就出现这种情况。

??经营满意度：3.5分

开业时间：

RevPAR：元左右

经营情况：盈利良好

日常支持：比较少

在经营状况方面，韩宏升表达了对维也纳的满意。因为酒店地理位置的优越，以及维也纳品牌本身的知名度，经营一年半几乎都保持着满房。

年初由于疫情的冲击，很多酒店都出现了短期的停业，但是对于韩宏升的维也纳酒店并没有产生很大的影响。

维也纳本身委派的店长在酒店运营方面非常专业，是一个懂酒店、有经验的店长，带领韩宏升的维也纳酒店顺利度过了爬坡期。

但是经营过程中也遇到了不少问题。集团本身对店长过度占用，出现文山会海的情况。店长精力是有限的，集团占用自然会侵占店长在门店的时间，这对于门店经营不是一个好现象。

??会员有效性：3.5分会员客源占比：20%会员复购率：高

韩宏升表示目前运营的维也纳酒店会员客源占比在20%左右，但是大部分都是门店自身发展的，集团在会员方面还是缺乏相关的支持。特别是对会员的优惠力度，成本都是门店自身承担。除此之外，会员占比还有待进一步提升。

??供应链性价比：4分品质：满意价格：性价比高

韩宏升表示维也纳的供应链在核心物资方面是相当不错的，包括布草、电视、花洒和马桶等。这些物资，质量过关，价格非常公道，性价比较高。

改善建议

1.近距离开店。韩宏升在这次采访中着重指出了同类酒店近距离开店的问题。尤其这些品牌同属锦江系。韩总提到在他的维也纳附近，2公里之内，开了凯里亚德、丽枫等酒店。在这样本身客流量就不大的县级市场，近距离开店使得客源进一步分流。2.集团要及时反馈。韩宏升在采访中也表示，集团日常没有给门店大力支持的同时，一些问题也不及时反馈，一旦发生问题无人处理。3.减少官僚化，合理分配店长的时间。店长主要的任务应该是酒店的日常经营，集团应该减少对店长的占用，让店长能够有充足精力带领酒店稳步发展。4.优化会员发展策略。会员体系本身是非常复杂的系统，它与市场、品牌等方面息息相关。特别是维也纳的会员体系属于锦江，不像全季单一的会员构成，更应该逐渐完善自己的会员体系，提升会员占比。

投资启示

1.多问多看，亲自考证。酒店投资的圈子，其实没有很大，每个环节总有靠谱的专业人士。所以一定要向同行打听，无论使用什么样的方式，务必实地考察，亲自验证，不能大意。

2.合同签订需谨慎。从准备投资酒店到最终确定，中间一定会经手大量的合同，在合同签订的环节，特别是支付环节一定要慎重再慎重。合同一旦出问题，那就是覆水难收。

3.多复盘，多反思。常在河边走哪有不湿鞋。就算是有十几家店的酒店投资人，也可能一不小心就掉进陷阱里。所以一定要多复盘、多反思，形成开店的操作标准和准则。

4.找到合伙人。酒店不是一个适合单打独斗的行业，最好是能找到志同道合的合伙人。酒店投资是非常复杂的过程，每一个环节都需要谨小慎微。一个人很难把每个细节都照顾到，会出现盲区，一旦进入盲区，掉进陷阱，都会让投资人损失惨重，所以拥有合伙人可以更好地规避风险。

访谈后记

韩宏升在与维也纳合作的一年半时间里，虽然遇到了敷衍了事的工程人员，但也超出预期的感受到维也纳在下沉市场的认可度。可见投资酒店、经营酒店从来不是一条康庄大道，路上有荆棘，也有野花。

就像韩宏升在文中提到的，即使是经验丰富的投资人也不能保证万无一失。所以酒店投资就是不断学习、不断摸索、不断反思的过程，从酒店选址到工程队到供应商，如果可以形成一套标准的模板，逐项比对，查缺补漏，也许就可以避免很多投资人跳进去的“坑”。

互动讨论近距离开店的弊端”往期精彩回顾”7天连锁酒店

7天的黄金十年已消亡，如今该何去何从！投资人说

地产溢价，经营回报能否兼得？如家商旅：开业2年，RP做到85元，大家说我可能加盟了个快捷品牌如家商旅：9年跟随如家走过“黄金十年”，老投资人给品牌的4点建议投了维也纳、亚朵、桔子精选3个品牌，这是我给投资人的肺腑之言如家：请留住那些信任你的投资人希尔顿欢朋第2期：客房必须含早售卖，品牌标准能为投资人的经营让道吗？采访：李想编辑：李想为什么要做《投资人说》每一笔投资都值得被重视随着酒店品牌加盟的快速扩张，投资人和品牌方之间的分歧和矛盾日趋显露，这档针对酒店投资人的访谈栏目，通过采访投资人的加盟心路，还原对品牌方的真实评价。同时，我们希望品牌方卸下渲染下的外衣，正视所面临的问题，和投资人重构相互信任的合作关系。预览时标签不可点收录于话题#个上一篇下一篇